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Les gains en capitaux réalisés sur des éléments de la fortune privée échappent, en principe, à l'impôt ordinaire sur le revenu conformément à l'art. 16 al. 3 de la loi fédérale sur l’impôt fédéral direct (RS 642.11 ; LIFD). Cependant, l'art. 12 de la fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (RS 642.14 ; LHID) impose les cantons à prélever un impôt sur les gains réalisés sur les transactions immobilières (gain immobilier).

Il existe deux systèmes de mode de perception des impôts sur les gains immobiliers, à savoir :

Système moniste

Dans ce système, on n'opère aucune distinction entre les immeubles appartenant à la fortune privée et ceux de la fortune commerciale. Dans les deux cas, les gains immobiliers sont imposés à un impôt spécial.

Système dualiste

Dans ce système, il y a lieu de faire la distinction entre les immeubles appartenant à la fortune privée ou ceux appartenant à la fortune commerciale. Pour les immeubles détenus dans la fortune privée, le gain immobilier fait l'objet d'un impôt spécial. Les gains réalisés sur les immeubles commerciaux sont, quant à eux, imposés par le biais de l'impôt général ordinaire sur le revenu.

Le canton de Vaud utilise le système dualiste. Le canton de Genève a un système moniste sur le plan formel et dualiste sur le plan matériel. Le système moniste est utilisé par le canton du Jura.

L'imposition des gains immobiliers peut poser des questions complexes. Pour cette raison, une bonne connaissance de la jurisprudence en la matière est indispensable pour traiter les cas compliqués. Nous sommes à votre entière disposition pour tout renseignement dont vous pourriez souhaiter.

Vous trouverez ci-dessous des documents émis par l'Administration fédérale des contributions :

L'impôt sur les gains immobiliers - résumé

L'impôt sur les gains immobiliers - texte intégral

Jurisprudence du canton de Vaud

FI.2008.0004; TF, 07.09.2009; TF 2C_131/2009
Le Tribunal fédéral a confirmé qu’il appartenait au contribuable d’apporter la preuve de l’état de vétusté et du défaut d’entretien du bâtiment, en tant que faits déterminants pour qualifier d’impenses de plus-value les frais des travaux d’entretien. Dans cet arrêt, le Tribunal confirme également que l’art. 265 LI est devenu sans objet dès 2007, puisqu’à partir de cette date les contribuables pourraient invoquer l’art. 67 al.2 LI.

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